Захист та відновлення прав продавця нерухомого майна

Захист та відновлення прав продавця нерухомого майна.

Факт невиконання покупцем взятого на себе за договором обов’язку оплатити прий­няте нерухоме майно є безумовною підста­вою для застосування традиційного способу захисту прав продавця: примусового стяг­нення з боржника заборгованості за одер­жане майно. Однак, непоодинокі випадки  застосування інших способів за­хисту, зокрема розірвання договору купівлі-продажу на підставі істотного пору­шення умов договору (ст. 651 ЦК України). Особливої актуальності вказа­не питання набуває з огляду на те, що право­вим наслідком припинення договірних зобов’язань  з купівлі-продажу нерухомого май­на у вказаний спосіб є повернення майна продавцеві.

Невиконання покупцем обов’язку з опла­ти прийнятого нерухомого майна, безпереч­но, є порушенням прав продавця на отри­мання грошового еквівалента за передане майно, і в даному випадку права продавця як особи, яка належним чином виконала свої обов’язки, але не отримала зустрічного ви­конання, можуть і мають бути захищені.

Суд може захистити порушене право про­давця способами, передбаченими законом і договором. Припинення правовідношення як спосіб захисту порушеного права безпосе­редньо передбачено ст. 20 ГК України  та ст. 16  ЦК України.

Спосіб захисту має відповідати правовід­носинам, що склалися між сторонами, та приводити до відновлення порушеного пра­ва, а саме відновлення - є метою захисту і водночас його призначенням. Зрозуміло, що права продавця, безперечно, будуть віднов­лені шляхом стягнення з покупця коштів за одержане останнім нерухоме майно, тобто присудженням до виконання обов’язку в на­турі (ст. 20 ГК, ст. 16 ЦК).

Застосування ж до спірних правовідносин такого способу захисту права, як припинен­ня правовідношення шляхом розірвання до­говору, також здатне відновити порушене право продавця, однак такий спосіб захисту не може бути пріоритетним, оскільки ро­зірвання договорів купівлі-продажу нерухо­мого майна, що невиконані у повному об­сязі, по-перше, дестабілізує господарський обіг; по-друге, вносить невизначеність у від­носини власності у випадках, коли за умова­ми договору право власності на об’єкт неру­хомості вже набуто покупцем до моменту оплати.

Системне тлумачення частин 1,2 ст. 697 ЦК України свідчить, що суб’єктивне цивільне право на повернення майна продавцю застосовується лише у випадках, коли у договорі сторони погодили збереження права власності за продавцем до оплати майна.

Виходячи з наведеного, суд може відмови­ти у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень, зо­крема, ч. 2 ст. 13 ЦК України, відповідно до якої при здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Тобто, у випадку пред’яв­лення позивачем (продавцем нерухомого майна) вимоги щодо розірвання договору та повернення майна за наявності можливості спонукання відповідача (покупця нерухомо­го майна) до виконання обов’язку в натурі - оплати майна, суд повинен оцінити можли­вість захисту прав позивача способом, який не буде дестабілізувати договірні зобов’я­зання та господарський обіг у цілому.

Обґрунтуванням подібних дій суду є по­ложення ч. 2 ст. 193 ГК України , якою закріплено принцип належного виконання зобов’язань з урахуванням інтересів другої сторони та за­безпечення загальногосподарського інтере­су, яким можна вважати збереження чиннос­ті договору та уникнення реституційного по­вернення нерухомого майна до попереднього власника.

Саме здійснення продавцем передачі у власність покупця нерухомого майна і здійс­нення покупцем його оплати буде свідчити про виконання ними взятих на себе зобов’я­зань з урахуванням інтересів другої сторони та забезпечення загальногосподарського ін­тересу; про добросовісність у реалізації їх цивільних прав, оскільки саме добросовіс­ність як одна з основних засад цивільного за­конодавства (ст. 3 ЦК України) потребує від кожного учасника цивільних відносин здійснювати належні йому права з урахуванням існуючих меж та обмежень такого здійснення (ст. 13 ЦК України), у тому числі в частині недопущення зловживання своїми правами та порушення прав чи охоронюваних законом інтересів ін­ших осіб.

З огляду на наведене вище слід зазначити, що застосування судом такого способу захисту права продавця на отримання грошових коштів за передане у власність покупця не­рухоме майно, як припинення правовідно­шення (розірвання договору) може мати міс­це у випадку, коли відновлення порушеного права продавця неможливо здійснити спосо­бом, який відповідає суті існуючих між сто­ронами зобов’язань і дозволяє отримати про­давцеві те, на що останній розраховував при укладенні договору (грошові кошти), - шляхом стягнення суми заборгованості та штрафних санкцій (ч. 3 ст. 692 ЦК України).

Суддя господарського суду

Луганської області                                                                                                 О.О. Седляр